Studios et 2 pièces neufs · Île-de-France
Investissement locatif neuf : un studio ou un 2 pièces près de chez vous
Villes les plus recherchées
Investir dans le neuf, les chiffres avant les promesses : chaque fiche affiche les lots disponibles et le loyer d’équilibre indicatif. Guides, dispositif Jeanbrun et simulateur pour poser vos propres hypothèses.
Relevé d’un projet type
T2 neuf · 260 000 € · crédit 25 ans à 3,4 %
| Loyers annuels (hors charges) | 12 600 € |
| Vacance locative (4 %) | − 504 € |
| Charges, taxe foncière, assurances | − 2 350 € |
| Revenu net avant impôt | 9 746 € |
| Rentabilité brute / nette | 4,85 % / 3,66 % |
| Mensualité de crédit | 1 189 € |
| Cash-flow mensuel | -376 € |
Exemple illustratif aux hypothèses fictives, hors fiscalité et assurance emprunteur. Estimation indicative.
La carte du catalogue
Studios et 2 pièces neufs, là où vous voulez investir
Chaque repère est un programme avec des petites surfaces disponibles. Touchez-le pour voir le prix d’entrée et ouvrir la fiche.
Ce que le neuf change pour un bailleur
Quatre arguments solides, à condition de les chiffrer.
Charges maîtrisées
Équipements récents, parties communes neuves : pas de ravalement ni de remplacement de chaudière à prévoir avant longtemps.
Garanties constructeur
Parfait achèvement, biennale, décennale : les désordres des premières années sont couverts par les garanties légales.
DPE performant
Un logement neuf est conçu selon la réglementation environnementale en vigueur : il échappe aux interdictions de louer qui frappent les passoires énergétiques.
Attractivité locative
Confort, faibles factures d’énergie, balcon, parking : des atouts qui aident à louer vite et à garder ses locataires.
Sélection du moment
Studios et 2 pièces neufs, prêts à être chiffrés
Les petites surfaces sont les plus demandées à la location. Chaque fiche indique les lots disponibles et le loyer d’équilibre indicatif du lot le plus accessible.
Nos Solutions Invest AvantagesVillennes Sur Seine · 78670
SEINE DE VIES
À partir de231 000 €
BAISSE DE PRIX SCEAUX - COUR DE CHARLOTTESceaux · 92330
Cour de Charlotte
À partir de327 500 €
Colombes · 92700
Colombes (92) - Résidence Etudiante
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Bobigny · 93000
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Saint-Denis · 93200
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Asnières-sur-Seine (92) - Résidence Affaires
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Où investir dans le neuf
Programmes neufs par département
- Paris (75) · 18
- Seine-et-Marne (77) · 63
- Yvelines (78) · 80
- Essonne (91) · 68
- Hauts-de-Seine (92) · 101
- Seine-Saint-Denis (93) · 133
- Val-de-Marne (94) · 112
- Val-d'Oise (95) · 60
Programmes neufs par ville
- Aubervilliers20 · dès 142 425 €
- Drancy17 · dès 169 000 €
- Paris17 · dès 159 000 €
- Colombes14 · dès 88 800 €
- L'Haÿ-les-Roses12 · dès 152 000 €
- Meaux10 · dès 128 358 €
- Le Blanc-Mesnil9 · dès 136 000 €
- Villiers-Sur-Marne8 · dès 124 208 €
- Mantes-la-Ville8 · dès 133 000 €
- Ivry Sur Seine8 · dès 179 730 €
- Asnières-sur-Seine7 · dès 115 669 €
- Argenteuil7 · dès 146 000 €
- Juvisy-sur-Orge7 · dès 154 000 €
- Chennevières-sur-Marne7 · dès 160 000 €
- Gagny7 · dès 164 000 €
- Noisy-le-Grand7 · dès 179 000 €
L’effet de levier, en une courbe
Le locataire contribue à rembourser le capital que vous détiendrez.
Avec un crédit amortissable, chaque mensualité rembourse une part d’intérêts et une part de capital. Au fil des années, la part de capital augmente : la dette diminue et le patrimoine net de l’investisseur se constitue, financé en partie par les loyers.
C’est tout l’intérêt du levier… et sa limite : si le cash-flow est trop négatif, l’effort d’épargne mensuel pèse sur votre budget. D’où l’importance de simuler plusieurs scénarios de taux, de durée et d’apport.
La bibliothèque
Dix guides pour investir dans le neuf, de l’achat à la revente
Dispositif Jeanbrun : le statut du bailleur privé expliqué
Loi de finances pour 2026 : amortissement de 3,5 à 5,5 % par an, plafonds, engagement de 9 ans, neuf ou ancien rénové. Ce que dit le texte.
14 min de lecture →02Investissement locatif neuf : pourquoi investir dans le neuf
Charges maîtrisées, pas de travaux, garanties constructeur, DPE performant, statut du bailleur privé : ce que le neuf change pour un bailleur.
8 min de lecture →03Rendement locatif : rentabilité brute, nette et nette-nette
Les trois niveaux de rendement, les postes de dépenses à ne pas oublier et les erreurs classiques dans les annonces.
8 min de lecture →04Cash-flow immobilier et effet de levier du crédit
Pourquoi emprunter peut améliorer le rendement de votre apport, et comment piloter l'effort d'épargne mensuel.
8 min de lecture →05Fiscalité locative : location nue, LMNP neuf ou Jeanbrun ?
Revenus fonciers, micro ou réel, LMNP, amortissement Jeanbrun : les principes à connaître avant de choisir un régime.
10 min de lecture →06Pinel en 2026 : fin du Pinel et ce qui le remplace
Le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Ce que deviennent les engagements en cours et comment le statut du bailleur privé prend le relais.
7 min de lecture →07Choisir l'emplacement : Grand Paris Express et bassins d'emploi
Gares, pôles d'emploi, universités, encadrement des loyers : une méthode pour lire une carte de l'Île-de-France en investisseur.
9 min de lecture →08Acheter sur plan (VEFA) quand on investit
Contrat de réservation, appels de fonds, intercalaires, livraison et réserves : le calendrier d'un achat neuf vu par un bailleur.
8 min de lecture →09Gestion locative : déléguer ou gérer soi-même
Première mise en location, choix du locataire, assurances, garanties de loyers : organiser une gestion sereine.
8 min de lecture →10Plus-value immobilière : revendre un investissement locatif
Horizon de détention, abattements, réintégration des amortissements, vendre loué ou libre : préparer la sortie dès l'achat.
9 min de lecture →Une méthode en trois temps
Décider avec méthode, comme le ferait un gérant de patrimoine
Poser les chiffres. Prix, loyer de marché réaliste, charges, fiscalité, crédit : on raisonne en net et en cash-flow mensuel.
Valider l’emplacement. Transports, bassin d’emploi, profil des locataires, concurrence locative et règles locales de loyer.
Préparer la sortie. Horizon de détention, gestion, plus-value : un investissement se juge aussi au moment de la revente.
Questions fréquentes
Avant de se lancer
Le neuf est-il forcément moins rentable que l’ancien ?
Le prix au mètre carré du neuf est généralement plus élevé, ce qui réduit la rentabilité brute affichée. Mais les frais d’acquisition réduits, l’absence de travaux, des charges souvent plus faibles et une meilleure attractivité locative compensent une partie de l’écart. C’est la rentabilité nette et le cash-flow qu’il faut comparer, pas le rendement brut.
Quel dispositif fiscal pour investir dans le neuf en 2026 ?
Le Pinel est fermé aux achats depuis le 1er janvier 2025. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) a créé le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun : pour un logement neuf en immeuble collectif acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 et loué nu 9 ans à loyer plafonné, le propriétaire déduit de ses revenus fonciers un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an (10 000 ou 12 000 € en loyer social ou très social).
Faut-il un apport pour investir dans le neuf ?
Les banques demandent le plus souvent un apport couvrant au moins les frais (notaire, garantie, dossier). Son montant dépend de votre profil, de votre taux d’endettement et de la politique de chaque établissement. Un apport plus élevé améliore le cash-flow mais réduit l’effet de levier.
Le simulateur remplace-t-il une étude personnalisée ?
Non. Il donne une estimation indicative, avant impôt, à partir des hypothèses que vous saisissez. La fiscalité, l’assurance emprunteur, l’évolution des loyers ou la revente ne sont pas modélisées en détail.